La provenienza donativa di un immobile ha rappresentato per lungo tempo un elemento di criticità nelle compravendite. Come molti hanno potuto sperimentare, infatti, esisteva il rischio che, dopo la vendita, gli eredi legittimari del donante potessero ottenere la restituzione del bene dal terzo che lo avesse successivamente acquistato.
Perché la provenienza donativa rappresentava un problema per gli acquirenti?
Come noto, il nostro ordinamento riconosce a determinati familiari, individuati dall’art. 536 c.c. una quota riservata sull’eredità. Ricordiamo che tali soggetti, denominati legittimari, sono – con quote diverse – il coniuge, i figli (compresi quelli adottivi), gli ascendenti. Quando una donazione compiuta in vita pregiudica tale quota, il legittimario può esercitare l’azione di riduzione, secondo quanto previsto dall’art. 555 c.c., per ottenere la reintegrazione dei propri diritti.
Nel sistema previgente, la tutela poteva andare oltre il rapporto tra il legittimario e il donatario, ossia il beneficiario della donazione, ed estendersi anche all’eventuale terzo che dal donatario avesse successivamente acquistato il bene.
L’art. 563 c.c. consentiva infatti, ricorrendone i presupposti, di chiedere la restituzione dell’immobile anche al successivo acquirente (così disponeva espressamente il vecchio testo dell’art. 563 c.c.: “Se i donatari contro i quali è stata pronunziata la riduzione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario, premessa l’escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti, nel modo e nell’ordine in cui si potrebbe chiederla ai donatari medesimi, la restituzione degli immobili”)1. La compravendita, pertanto, non escludeva di per sé il rischio di una futura pretesa restitutoria collegata alla precedente donazione. In sostanza, chi avesse acquistato un immobile proveniente da donazione poteva rischiare di perderlo (se si fosse fatto avanti un legittimario che – tramite l’azione di riduzione – avesse validamente reclamato la propria parte per veder reintegrata la quota a lui riservata).
Il rischio appena descritto aveva effetti negativi sul mercato immobiliare, rappresentando un disincentivo all’acquisto di immobili di provenienza donativa; spesso tale disincentivo si concretizzava in una serie di ostacoli che potevano impedire la concessione del mutuo da parte delle banche. La donazione come titolo di acquisto della proprietà “era considerata un titolo debole e ciò, come è ben noto, deprimeva il valore dell’immobile perché il donatario trovava difficoltà a vendere il bene e perché eventuali aspiranti compratori non trovavano banche disposte a concedere mutui garantiti con la proprietà di un bene proveniente da donazione”2; tanto era grave il problema che nella prassi notarile si era fatto ricorso a numerosi escamotage per tentare di limitarne gli effetti (soprattutto la fideiussione o la polizza assicurativa in favore dell’acquirente, che tuttavia gravava l’atto e l’intera operazione economica di ulteriori attività e costi).
Che cosa cambia con la riforma delle successioni e delle donazioni?
Di recente è però intervenuto l’art. 44 della Legge 2 dicembre 2025, n. 182, che ha modificato gli artt. 561, 562, 563, 2652 e 2690 c.c., riformando gli effetti della riduzione delle donazioni nei confronti dei terzi, pur senza eliminare la tutela successoria dei familiari ai quali la legge riserva una quota del patrimonio.
Pertanto, il testo dell’art. 563 c.c. oggi così recita: “La riduzione della donazione, salvo il disposto del numero 1) del primo comma dell’articolo 2652, non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo l’obbligo del donatario medesimo di compensare in denaro i legittimari nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata. Se il donatario è in tutto o in parte insolvente, l’avente causa a titolo gratuito è tenuto a compensare in denaro i legittimari nei limiti del vantaggio da lui conseguito. Le stesse disposizioni si applicano in caso di alienazione di beni mobili, salvo quanto previsto dal numero 1) del primo comma dell’articolo 2690”.
Per effetto del comma 2 dell’art. 44 della Legge 2 dicembre 2025, n. 182, il nuovo art. 563 c.c. e le altre disposizioni modificate si applicano in generale alle successioni aperte dopo la data di entrata in vigore della stessa legge, cioè alla successione delle persone decedute dopo il 18 dicembre 2025. Inoltre, le nuove disposizioni si applicano anche alle successioni aperte prima del 18 dicembre 2025, ad eccezione di quelle per le quali la causa di riduzione sia già stata iniziata (e trascritta) prima di tale data o comunque entro il 18 giugno 2026, oppure a quelle per cui entro quest’ultimo termine i legittimari abbiano notificato e trascritto un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione.3
Il nuovo art. 563 c.c. stabilisce che la riduzione della donazione non pregiudica, di regola, i terzi ai quali il donatario abbia trasferito gli immobili donati. Resta invece a carico del donatario l’obbligo di corrispondere al legittimario una somma sufficiente a reintegrare la quota riservata. Quando il bene è stato alienato, la tutela del legittimario si concentra quindi sulla compensazione economica, anziché sulla restituzione dell’immobile da parte del terzo: il suo acquisto, dunque, resta salvo.
Molto importante a fini pratici – perché richiede agli interessati di assumere le iniziative opportune senza attendere troppo tempo – si rivela anche la modifica dell’art. 2652, comma I, n. 8), che ha ridotto a tre anni il termine per trascrivere le domande di riduzione delle disposizioni testamentarie per lesione di legittima al fine di ottenere la restituzione dell’immobile anche dagli eventuali terzi acquirenti (se invece la trascrizione è eseguita dopo tre anni dall’apertura della successione, la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso diritti dall’erede o dal legatario in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda stessa).
Le donazioni possono ancora essere contestate?
Dal nuovo quadro sopra descritto sarebbe però scorretto – come invece è stato detto sui media generalisti poco informati in merito agli aspetti tecnici – che le donazioni siano diventate “inattaccabili”. La riforma del 2025, infatti, non ha abolito di per sé l’azione di riduzione. Le donazioni che eccedono la quota disponibile restano soggette alla disciplina dell’art. 555 c.c.: ciò che cambia è l’incidenza della tutela sui diritti acquistati dai terzi. Sarebbe quindi inesatto affermare che le donazioni siano diventate, in quanto tali, non contestabili.
La portata del nuovo art. 563 c.c. deve infatti essere coordinata con l’art. 2652, primo comma, n. 1, c.c.: a tal fine è determinante la priorità delle trascrizioni. Se la domanda di riduzione è stata trascritta prima dell’atto di acquisto, il terzo può subire gli effetti della sentenza che la accoglie. Non è dunque sufficiente considerare la sola data del rogito. Ancor più chiaro è il caso in cui l’immobile non sia stato trasferito ma appartenga ancora al donatario. In queste ultime due ipotesi la riduzione può tuttora comportare la restituzione del bene, secondo le modalità previste dall’art. 560 c.c.
Cambia, invece, il trattamento dei pesi e delle ipoteche costituiti dal donatario. Il nuovo art. 561, primo comma, c.c. ne prevede la permanenza anche sul bene restituito, salve anche in questo caso le regole sulla priorità delle trascrizioni. Il donatario deve compensare in denaro il minor valore dell’immobile nella misura necessaria a reintegrare la legittima.
Che cosa accade se il donatario è insolvente?
L’abbandono della tutela reale (cioè quella precedente, che permetteva il recupero del bene) in favore di quella economica pone tuttavia un problema concreto: la possibilità di ottenere quanto dovuto dipende anche dalla consistenza patrimoniale del soggetto obbligato.
L’art. 563 c.c. disciplina espressamente solo l’ipotesi in cui il donatario, insolvente in tutto o in parte, abbia trasferito il bene a titolo gratuito. In questo caso, anche chi ha ricevuto gratuitamente l’immobile deve compensare il legittimario, entro il limite del vantaggio conseguito. La sua posizione resta dunque distinta da quella di chi ha acquistato il bene a titolo oneroso.
Quali verifiche sono ancora necessarie prima di acquistare un immobile di provenienza donativa?
La riforma modifica il quadro entro il quale valutare una donazione o una compravendita ma non rende superflui i controlli sulla provenienza dell’immobile. Restano rilevanti la ricostruzione dei trasferimenti, la data di apertura della successione e l’eventuale presenza di domande giudiziali o opposizioni trascritte. Per il legittimario assume inoltre rilievo la concreta possibilità di recuperare dal donatario le eventuali somme dovute.
La valutazione deve quindi essere condotta con specifico riferimento alla singola vicenda: distinguere il regime applicabile e far verificare professionalmente gli atti già compiuti resta essenziale, tanto per chi intende acquistare un immobile di provenienza donativa quanto per chi deve tutelare i propri diritti successori.
Lo Studio DFM assiste privati e famiglie nelle questioni relative alle successioni e alle donazioni, offrendo consulenza e supporto nella tutela dei diritti dei legittimari e nella gestione delle operazioni immobiliari, anche in presenza di beni di provenienza donativa.
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Per approfondimenti:
– S. Delle Monache, La libertà di donare alla luce della (nuova) riforma degli artt. 561 e 563 c.c., in Riv. dir. civ., 2026, pp.38 ss.
– U. Carnevali, Riduzione della donazione lesiva della legittima e aventi causa dal donatario: una riforma attesa da tempo, in I Contratti, 2026, pp. 5-6.
– R. Franco, La nuova disciplina della circolazione degli immobili con provenienza donativa, in Immobili & proprietà, 2026, pp. 93 ss.
– G. W. Romagno, La riforma del sistema di tutela dei legittimari, in Nuova giur. civ. comm., 2026, pp. 302 ss.
– D. Veneruso, La riforma dell’azione di restituzione e il suo impatto sulla circolazione dei beni di provenienza donativa, in I Contratti, 2026, pp. 351 ss.
– V. Bilardo, La riforma degli effetti dell’azione di riduzione, in I Contratti, 2026, pp. 473 ss.